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2009年中級經濟師考試《房地產專業實務》真題及答案

2010-05-03 來源:未知 作者:admin

2009年中級經濟師考試《房地產專業實務》真題及答案

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  一、單項選擇題(共60題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意) #

  1.下列關于區位的說法中,錯誤的是( )。 #

  A.區位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系

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  B.區位不隨時間而變化,僅由方位和距離兩個因素決定

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  C.地理環境變化和交通網絡擴張都會引起區位的變化 #

  D.政治區位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關系的區位 #

  正確答案:B

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  【中華會計網校答案解析】在特定的時間,區位是確定的和唯一的,受方位和距離兩個因素的制約。前提是時間是特定的,而題目中B項說區位不隨時間而變化,僅由方位和距離兩個因素決定。因此是錯的。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查區位的相關內容,參見教材P10-11。  #

  2.中心商務高度等于( )之比。

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  A.中心商務區建筑面積總和與總建筑基底面積 #

  B.中心商務用地建筑面積總和與總建筑面積 #

  C.中心商務用地建筑面積總和與總建筑基底面積 #

  D.中心商務區建筑面積總和與總建筑面積 #

  正確答案:A #

  【中華會計網校答案解析】中心商務高度指標(CBHI)=中心商務區建筑面積總和/總建筑基底面積 #

  【中華會計網校試師點評】此題考查中心商務高度指標。參見教材P19。

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  3.消費者對某種房地產未來價格的預期與其對該種房地產現時需求的關系是( )。 #

  A.若預期房地產價格上漲,則會減少其現時需求

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  B.若預期房地產價格下降,則會增加其現時需求 #

  C.若預期房地產價格上漲,則會增加其現時需求

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  D.若預期房地產價格不變,則會減少其現時需求 #

  正確答案:C

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  【中華會計網校答案解析】當消費者預期房地產價格在未來會上漲時,就會增加現時需求。

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  【中華會計網校試師點評】本題考查決定房地產需求量因素中的消費者對未來的預期,參見教材P22。 #

  4.“某宗房地產位于汽車站的北側”表示的是該宗房地產的( )。

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  A.環境 #

  B.方位 #

  C.通達性

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  D.朝向 #

  正確答案:B #

  【中華會計網校答案解析】方位是指方向和位置,主體和客體間的區位關系可以用方位表述。

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  【中華會計網校試師點評】此題考查方位的概念。參見教材P10。 #

  5.根據古典地租理論,地租是農產品市場價格扣除生產成本和( )后的余額。

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  A.平均稅費

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  B.平均利潤

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  C.平均市值 #

  D.平均價格

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  正確答案:B #

  【中華會計網校答案解析】地租=市場價格-生產成本-平均利潤 #p#分頁標題#e#

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  【中華會計網校試師點評】本題考查古典地租理論,參見教材P26。 #

  6.集體土地征收是國家為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序,強制取得集體土地( )的行為。

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  A.所有權

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  B.使用權

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  C.繼承權 #

  D.通行權

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  正確答案:A #

  【中華會計網校答案解析】集體土地征收是國家為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序,強制取得集體土地所有權的行為。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查集體土地征收的概念。參見教材P35。 #

  7.在評估公益事業用房的拆遷補償價格時,通常采用的方法是( )。 #

  A.市場法 #

  B.收益法 #

  C.成本法 #

  D.假設開發法 #

  正確答案:C

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  【中華會計網校答案解析】公益事業用房由于缺乏足夠的交易案例,通常無收益或收益較少,因此,通常采用成本法評估。

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  【中華會計網校試師點評】本題考查公益事業用房拆遷補償的評估方法。參見教材P46。

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  8.征收農民集體所有的土地,土地補償費用歸被征收土地的( )所有。 #

  A.農民個人 #

  B.剩余勞動力安置單位 #

  C.地上附著物所有人 #

  D.農村集體經濟組織 #

  正確答案:D

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  【中華會計網校答案解析】征收集體所有的土地,土地補償費用歸被征收土地的農村集體經濟組織所有。 #

  【中華會計網校試師點評】此題考查集體土地征收補償費用的使用。參見教材P43。 #

  9.房地產征用是指國家因搶險、救災等緊急需要,依照法律規定的權限和程序強制使用單位、個人財產的行為。征用的目的是獲得財產的( )。

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  A.所有權

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  B.使用權 #

  C.處分權 #

  D.收益權 #

  正確答案:B

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  【中華會計網校答案解析】征用的目的旨在獲得使用權,是對單位、個人財產的臨時使用,使用后要返還,所有權不發生轉移。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查征用特征中的不轉移所有權。參見教材P36。 #

  10.下列建設用地使用權處置方式中,不屬于建設用地使用權轉讓的是( )。 #

  A.抵押

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  B.出售 #

  C.互換

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  D.贈與 #

  正確答案:A #

  【中華會計網校答案解析】國有建設用地使用權轉讓的主要形式有出售、交換和贈與三種。 #

  【中華會計網校試師點評】此題考查國有建設用地使用權的轉讓方式。參見教材P63。

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  11.下列關于建設用地使用權互換的說法中,正確的是( )。 #

  A.互換的標的物必須都是建設用地使用權 #

  B.互換的標的物之一必須是建設用地使用權 #

  C.互換后的建設用地使用權人不發生變化 #

  D.互換的建設用地使用權應當是等值的 #

  正確答案:B #

  【中華會計網校答案解析】建設用地使用權互換是指當事人雙方約定互相轉移建設用地使用權或一方轉移建設用地使用權,另一方轉移金錢以外的標的物的行為。所以B的說法是正確的。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查建設用地使用權互換的內容。參見教材P63-64。

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  12.下列建設用地使用權中,不得設定抵押的是( )。 #

  A.通過招標、拍賣、掛牌出讓方式取得的建設用地使用權

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  B.通過協議出讓方式取得的建設用地使用權

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  C.通過轉讓方式取得的建設用地使用權

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  D.已依法公告列入拆遷范圍的房屋占用范圍內的建設用地使用權

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  正確答案:D

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  【中華會計網校答案解析】屬于下列范圍的建設用地使用權不得設定抵押:已依法公告列入拆遷范圍的房地產。 #

  【中華會計網校試師點評】此題考查建設用地使用權不得設定抵押的情況。參見教材P67。

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  13.建設用地使用權抵押后,下列關于該土地上新增的建筑物的說法中,正確的是( )。

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  A.新增建筑物屬于抵押財產 #

  B.在建設用地使用權實現抵押權時,新增建筑物應與建設用地使用權一并處分

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  C.新增建筑物轉讓時,建設用地使用權不隨之轉讓

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  D.實現抵押權時處分所得的價款,抵押權人有權優先受償

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  正確答案:B #

  【中華會計網校答案解析】《物權法》第二百條規定:“建設用地使用權抵押后,該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時,應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分,但新增建筑物所得的價款,抵押權人無權優先受償。” #

  14.下列關于集體建設用地使用原則的說法中,錯誤的是( )。 #

  A.維護社會主義公有制,保護土地所有者和使用者的合法權益

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  B.按規劃用地、節約用地、保護耕地 #

  C.按計劃用地,可以適當突破計劃控制指標 #

  D.如果涉及占用農用地的,必須依法辦理農用地轉用審批手續 #

  正確答案:C #

  【中華會計網校答案解析】按計劃用地,不得突破計劃控制指標。 #

  15.進行房地產市場調研時,首先應明確( )。 #

  A.調研人員

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  B.調研計劃 #

  C.調研目標 #

  D.調研方案 #

  正確答案:C #

  【中華會計網校答案解析】調研目標是進行房地產市場調研時應先明確的。

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  16.在房地產市場環境調研中,對居民消費結構和消費水平的調研屬于( )調研。 #

  A.經濟環境 #

  B.政治法律環境

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  C.區域環境

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  D.社會文化環境

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  正確答案:A #

  【中華會計網校答案解析】對居民收入水平、消費水平和消費結構的調研屬于經濟環境調研。

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  【中華會計網校試師點評】本題考查房地產經濟環境調研的內容。參見教材P81。

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  17.消費者對房地產的購買欲望是房地產需求的( )。

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  A.主體 #

  B.動力

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  C.保障 #

  D.結果 #

  正確答案:B #

  【中華會計網校答案解析】購買欲望是需求的動力,是產生需求行為的源泉。 #

  【中華會計網校試師點評】此題考查房地產市場需求調研的相關內容。參見教材P81。 #

  18.在房地產市場供給調研中,對同類企業的數量、規模、實力狀況的調研屬于( )調研。 #

  A.市場行情 #

  B.市場反響 #

  C.市場競爭者

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  D.消費行為

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  正確答案:C #

  【中華會計網校答案解析】對競爭企業的數量、規模、實力狀況的調研屬于房地產市場競爭者調研。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查房地產市場競爭者調研的內容。參見教材P82。

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  19.下列在房地產市場調研中搜集的資料,不屬于次級資料的是( )。 #

  A.官方統計資料中有關房地產的分析資料 #

  B.公司發展部針對特定項目進行目標消費者購買力調研的資料 #

  C.來自主管部門和行業管理機構的資料 #

  D.專業研究機構提供的相關資料 #

  正確答案:B

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  【中華會計網校答案解析】B項屬于初級資料而不是次級資料。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查次級資料的相關內容。參見教材P83-84。 #

  【中華會計網校提示】網校練習中心第四章多選題第29題涉及到此知識點。

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  20.房地產開發投資和置業投資是根據投資是否直接( )而劃分的。

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  A.作用于房地產產品 #

  B.形成增量房地產 #

  C.使投資者擁有房地產 #

  D.取得土地使用權

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  正確答案:B #

  【中華會計網校答案解析】按照是否直接形成房地產增量資產,房地產直接投資可分為房地產開發投資和房地產置業投資。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查房地產投資的分類,參見教材P102。

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  21.銀行向某家庭提供了年貸款利率為6%,期限為l0年,按月等額償還的個人住房抵押貸款,該家庭承擔的實際年利率是( )。

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  A.6.14% #

  B.6.15%

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  C.6.17%

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  D.6.50%

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  正確答案:C #

  【中華會計網校答案解析】i=(1+r/n)^n-1=(1+6%/12)^12-1=6.17%

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  【中華會計網校試師點評】本題考查實際利率的計算方法。參見教材P110。

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  【中華會計網校提示#p#分頁標題#e#】網校模擬試題(一)單選題第21題與本題類似;網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P83第3題與本題類似。

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  22.房地產開發項目中的基礎設施建設費,是指項目紅線范圍內建筑物( )米以外的各種管線、道路工程的建設費用。 #

  A.1 #

  B.2

#

  C.3

#

  D.4

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  正確答案:B

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  【中華會計網校答案解析】房地產開發項目中的基礎設施建設費,是指項目紅線范圍內建筑物2米以外的各種管線、道路工程的建設費用。

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  【中華會計網校試師點評】本題考查基礎設施建設費的含義。參見教材P116。 #

  23.若某房地產投資方案的財務凈現值小于零,則該方案在經濟上不可行,因為該方案是( )的方案。 #

  A.投資虧損 #

  B.不能滿足基準收益率要求

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  C.無利可圖 #

  D.風險很大 #

  正確答案:B

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  【中華會計網校答案解析】當財務凈現值小于零時,說明該方案不能滿足基準收益率或目標收益率要求的盈利水平,故該方案不可行。

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  【中華會計網校試師點評】本題考查財務凈現值的評價準則,參見教材P131。 #

  24.投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環境、生產能力及經營管理條件下,對產品的( )進行相互關系分析的一種不確定性分析方法。 #

  A.產量、價格、成本 #

  B.產量、利潤、價格

#

  C.產量、成本、利潤

#

  D.成本、利潤、價格 #

  正確答案:C

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  【中華會計網校答案解析】投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環境、生產能力及經營管理條件下,對產品的產量、成本、利潤進行相互關系分析的一種不確定性分析方法。

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  【中華會計網校試師點評】本題考查投資項目盈虧平衡分析的含義。參見教材P143。 #

  【中華會計網校提示】網校練習中心第六章單選題第15題與此題類似;網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P97第16題涉及到此知識點。

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  25.在對投資項目進行敏感性分析時,臨界點是指不確定因素的變化使項目( )的臨界數值。

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  A.由可行變為不可行 #

  B.由低風險變為高風險 #

  C.由敏感性弱變為敏感性強

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  D.由盈利變為不盈利 #

  正確答案:A

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  【中華會計網校答案解析】臨界點是指不確定因素的變化使項目由可行變為不可行的臨界數值。

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  【中華會計網校試師點評】此題考查敏感性分析臨界點的含義。參見教材P149。

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  【中華會計網校提示】網校練習中心第六章多選題第11題涉及到此知識點。 #

  26.從房地產投資項目風險分析的過程來看,感知風險和分析風險是( )階段的重要內容。

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  A.風險識別 #

  B.風險估計

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  C.風險評價 #

  D. 風險應對 #

  正確答案:A

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  【中華會計網校答案解析】風險識別過程包含兩個環節:一是感知風險;二是分析風險。

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  【中華會計網校試師點評】此題考查風險識別的內容。參見教材P153。

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  【中華會計網校提示】網校練習中心第六章多選題第14題涉及到此知識點。

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  27.預售是房地產開發商普遍采用的營銷方式。從風險應對的角度看,該營銷方式采用了( )的方法。 #p#分頁標題#e# #

  A.風險回避 #

  B.風險組合

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  C.風險轉移 #

  D.風險自留

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  正確答案:C

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  【中華會計網校答案解析】在房地產投資中,契約性轉移主要包括預售、租售、出售一定年限的房地產使用權、項目工程出包與分包等方式。所以預售屬于風險轉移。

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  【中華會計網校試師點評】此題考查風險轉移的內容。參見教材P164。

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  28.某投資者擬以500萬元的限額購買店鋪,現有銷售總價分別為500萬元、200萬元、l60萬元的3個店鋪供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是( )個。

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  A.1

#

  B.2 #

  C.3

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  D.4

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  正確答案:D

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  【中華會計網校答案解析】在若干可采用的獨立方案中,如果有資源約束條件,則只能從中選擇一部分方案實施,可以將它們組合為互斥方案。本題中可選擇的投資方案是500萬、200萬、160萬、(200+160)萬共4個。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查組合-互斥方案的相關內容。參見教材P171。 #

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P109第6題與本題類似。

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  29.若投資資金是投資者進行投資的強制約束條件,則在進行方案比選時宜采用( )。 #

  A.凈現值法

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  B.凈將來值法

#

  C.凈年值法

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  D.凈現值率法 #

  正確答案:D #

  【中華會計網校答案解析】在投資資金受到強制約束的情況下,一般宜采用凈現值率法。

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  【中華會計網校試師點評】本題考查凈現值率法的適用情況。參見教材P173。 #

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P108單選第4題與本題一樣;網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P236第14題與本題一樣;網校練習中心第七章單選題第3題與本題一樣。

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  30.采用差額內部收益率法進行投資方案比選時,是將差額內部收益率(△IRR)與基準收益率(ic)進行比較,判別標準是( )。 #

  A.若△IRR>ic,則投資大的方案為優 #

  B.若△IRR>ic,則投資小的方案為優 #

  C.若△IRR<ic,則投資大的方案為優D.若△IRR<ic,則方案間無法直接比較

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  正確答案:A

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  【中華會計網校答案解析】若△IRR>ic,則年均凈現金流大的方案為優;若0<△IRR<ic,則年凈現金流小的方案為最優。【中華會計網校試師點評】此題考查用差額內部收益率法進行投資方案比選的判別準則。參見教材P182。 #

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P108單選題第5題與本題類似。 #

  31.在房地產投資項目可行性研究中,要對現金流量進行折現分析,這是投資項目經濟評價的( )原則的要求。

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  A.有無對比 #

  B.以動態分析為主

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  C.以定性分析為主 #

  D.收益與風險權衡 #

  正確答案:B #

  【中華會計網校答案解析】動態分析是指利用資金時間價值的原理對現金流量進行折現分析。

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  【中華會計網校試師點評】本題考查投資項目經濟評價應遵循的基本原則。參見教材P188。 #

  32.對于房地產開發項目的工程系統構成而言,下列包含關系的說法中,正確的是( )。 #p#分頁標題#e#

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  A.單項工程∈單位工程∈分部工程∈分項工程

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  B.單位工程∈單項工程∈分部工程∈分項工程 #

  C.分項工程∈分部工程∈單位工程∈單項工程 #

  D.分項工程∈分部工程∈單項工程∈單位工程 #

  正確答案:C

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  【中華會計網校答案解析】房地產開發項目的工程系統由單項工程、單位工程、分部工程和分項工程構成。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查房地產項目系統的關系。參見教材P194。

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  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P113例2與本題一樣;網校練習中心第八章單選題第19題涉及到此知識點。 #

  33.在房地產開發項目管理的矩陣型組織中,每一項縱向和橫向交匯的工作,指令來自( )。 #

  A.縱向部門

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  B.橫向部門 #

  C.縱向和橫向兩個部門 #

  D.項目經理 #

  正確答案:C

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  【中華會計網校答案解析】在房地產開發項目管理的矩陣型組織中,每一項縱向和橫向交匯的工作,指令來自于縱向和橫向兩個部門。

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  【中華會計網校試師點評】本題考查矩陣型組織的內容。參見教材P197。

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  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P121第4題與本題類似。

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  34.在房地產開發項目管理過程中,可行性研究階段的啟動標志是( )。

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  A.項目建議書獲批準

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  B.編制可行性研究大綱

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  C.項目機會研究 #

  D.簽訂設計合同 #

  正確答案:A

#

  【中華會計網校答案解析】在房地產開發項目管理過程中,可行性研究階段的啟動標志是項目建議書獲批準。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查房地產開發項目的管理過程。參見教材P195表8-1。

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  35.在工程招標中,投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是( )。 #

  A.承諾 #

  B.議價

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  C.要約

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  D.邀約 #

  正確答案:C #

  【中華會計網校答案解析】投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是要約。

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  【中華會計網校試師點評】本題考查投標的性質。參見教材P198。 #

  【中華會計網校提示】網校練習中心第八章多選題第4題涉及到此知識點。 #

  36.房地產項目建設投資的工程費用不包括( )。 #

  A.稅金

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  B.土地使用費 #

  C.間接費 #

  D.直接費 #

  正確答案:B #

  【中華會計網校答案解析】土地使用費屬于工程建設其他費用,不屬于工程費用。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查房地產開發項目建設投資的工程費用。參見教材P203圖8-5。 #

  【中華會計網校提示】網校模擬試題(一)單選題第32題與本題類似;網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P117例8涉及到此知識點。

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  37.某房地產開發企業對潛在消費者的戶型需求進行了調研,并將調研結果作為開發項目規劃沒計的依據之一,這表明該企業開發經營遵循的觀念是( )。 #

  A.生產觀念 #

  B.推銷觀念 #p#分頁標題#e# #

  C.市場營銷觀念 #

  D.產品觀念 #

  正確答案:C #

  【中華會計網校答案解析】市場營銷觀念的基本內容是:消費者需要什么房地產產品,企業就應當開發和銷售什么房地產產品。企業考慮問題是從反映市場的需求出發,按照目標客戶的需求去組織開發和銷售。

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  【中華會計網校試師點評】本題考查房地產開發的市場營銷觀念。參見教材P215。

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  38.房地產開發經營企業采取直接渠道進行商品房銷售的優點是( )。 #

  A.有利于發揮銷售專長 #

  B.銷售隊伍建設成本低

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  C.銷售策略調整快捷 #

  D.銷售效益好

#

  正確答案:C

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  【中華會計網校答案解析】房地產銷售采取直接渠道,產銷直接見面,便于房地產開發企業直接了解客戶的需求、購買特點及變化趨勢,由此可以較快地調整銷售策略。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查房地產銷售直接渠道的優點。參見教材P217。 #

  【中華會計網校提示】網校模擬試題(一)多選題第35題涉及到此知識點。 #

  39.某商品房開發項目即將上市時適逢金融危機,該項目開發建設資金主要來自銀行借貸,為避免資金鏈斷裂的風險,此時穩妥的定價目標宜設定為( )。 #

  A.實現預期利潤 #

  B.維護企業形象 #

  C.維持市場占有率 #

  D.維持營業

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  正確答案:D #

  【中華會計網校答案解析】當房地產開發企業受到市場不景氣、同行業競爭激烈等方面的沖擊時,商品房無法按正常價格出售,為避免資金鏈斷裂甚至企業倒閉,往往推行大幅度折扣,以保本價格甚至虧本價格出售商品以求資金收回,維持營業。

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  【中華會計網校試師點評】本題考查房地產定價目標中維持營業的相關內容。參見教材P221。

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  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P140多選題第7題涉及到此知識點。 #

  40.某商品房開發項目采用成本加成法測算得出的價格是5 000元/㎡。根據市場調查結果,80%的被調查者可接受的價格范圍是6 000—6 500元/㎡,10%的被調查者可接受的價格范圍是7 000元/㎡以上,企業決策者最終將項目的銷售價格確定為均價6 500元/㎡。該項目采用的主要定價方法是( )。 #

  A.目標利潤定價法 #

  B.需求導向定價法

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  C.競爭導向定價法 #

  D.比較定價法 #

  正確答案:B

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  【中華會計網校答案解析】需求導向定價法是以客戶的需求強度及其對價格的承受能力作為定價依據,是體現市場營銷觀念的一種定價方法。題目中該企業對市場進行調查,并根據消費者的價格承受能力確定了項目價格,所以是需求導向定價法。

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  【中華會計網校試師點評】本題考查房地產定價的基本方法。參見教材P223。

#

  41.在某花園洋房開發項目開盤前,房地產開發企業邀請了約200名當地不同行業的人士到現場參觀,向來訪者提供自助晚餐,并舉行了抽獎活動。上述促銷手段屬于房地產促銷方式中的( )。

#

  A.人員推銷

#

  B.活動推廣 #

  C.營業推廠 #

  D.公共關系推廣

#

  正確答案:B #

  【中華會計網校答案解析】在某花園洋房開發項目開盤前,房地產開發企業邀請了約200名當地不同行業的人士到現場參觀,向來訪者提供自助晚餐,并舉行了抽獎活動。這是樓盤慶典的一種,屬于房地產促銷的活動推廣。 #p#分頁標題#e# #

  【中華會計網校試師點評】此題考查活動推廣的類型。參見教材P234。 #

  【中華會計網校提示】網校練習中心第九章多選題第18題涉及到此知識點。

#

  42.某城市某種商品住宅2009年3月1日至11月1日的價格平均每月比上月上漲0.3%,其中某套商品住宅2009年5月1日的價格為3 500元/㎡。如將該套住宅的價格調整到2009年11月1日的價格,則調整后的價格是( )元/㎡。

#

  A.3 552.82

#

  B.3 563.00

#

  C.3 563.47

#

  D.3 574.16

#

  正確答案:C

#

  【中華會計網校答案解析】F=P(1+i)^n,調整后的價格=3500×(1+0.3%)^6=3 563.47。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查復利計息的計算公式。參見教材P109。 #

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P67例5與本題類似。 #

  43.某建筑物8年前建成交付使用,建筑面積為l20㎡,單位建筑面積的重置價格為600元/㎡,年折舊額為l 440元,用直線法計算該建筑物的成新率是( )。 #

  A.81.00% #

  B.84.00% #

  C.84.17%

#

  D.84.80% #

  正確答案:B

#

  【中華會計網校答案解析】成新率=[1-(1-R)t/R]×100%,由于題目給出了年折舊額的值,所以可知C(1-R)/N=1440,C=600×120=72000,可知(1-R)/N=0.02。成新率=[1-0.02×8]×100%=84%。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查成新率的計算方法。參見教材P253-254。

#

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P169第一個案例題第4題與本題類似;網校模擬試題(一)單選題第41題與本題類似;網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P156例13與本題類似。

#

  44.某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元,空置和收租損失為潛在毛租金收入的l0%,運營費用率為20%,該住宅的年凈收益是( )萬元。 #

  A.1.40 #

  B.1.44 #

  C.1.60 #

  D.1.80 #

  正確答案:A #

  【中華會計網校答案解析】凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運營費用=2-2×10%-2×20%=1.4。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。 #

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P166案例分析(二)第2題涉及到此公式。

#

  45.凈收益=潛在毛租金收入-( )+其他收入-運營費用。

#

  A.空置和收租損失 #

  B.還本付息額 #

  C.折舊額

#

  D.所得稅 #

  正確答案:A #

  【中華會計網校答案解析】凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運營費用。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。 #

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P166案例分析(二)第2題涉及到此公式。 #

  46.在物業管理中,制定臨時管理規約的主體是( )。 #p#分頁標題#e#

#

  A.業主大會 #

  B.業主委員會 #

  C.物業建設單位

#

  D.物業服務企業 #

  正確答案:C

#

  【中華會計網校答案解析】臨時管理規約一般由物業建設單位在物業銷售之前預先制定。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查臨時管理規約的制定主體。參見教材P275。 #

  【中華會計網校提示】網校練習中心第十一章多選題第6題涉及到此知識點。

#

  47.在物業管理招投標活動中,評標、驗標、定標的規則對所有的投標人都是一致的,這體現了物業管理招投標的( )原則。

#

  A.公開

#

  B.公平

#

  C.公正

#

  D.誠實信用 #

  正確答案:C

#

  【中華會計網校答案解析】公正原則是指要用同樣的準則作為衡量所有投標書的尺度,評標、驗標、定標的規則與評分標準對所有的投標人都是一致的。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查物業管理招投標原則的公正原則。參見教材P281。

#

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P192多選題第13題涉及到此知識點。

#

  48.下列關于前期物業服務合同特點的說法中,錯誤的是( )。 #

  A.前期物業服務合同由建設單位和物業服務企業簽訂

#

  B.前期物業服務合同具有過渡性 #

  C.前期物業服務合同的有效期限應為三至五年 #

  D.前期物業服務合同屬于附終止條件的合同

#

  正確答案:C

#

  【中華會計網校答案解析】前期物業合同的特點有:由建設單位和物業服務企業簽訂;過渡性;附終止條件的合同。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查前期物業合同的特點。參見教材P287。 #

  【中華會計網校提示】網校練習中心第十一章單選題第1題與本題一樣;網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P191多選題第10題涉及到此知識點。 #

  49.下列原則中,不屬于物業服務收費原則的是( )。 #

  A.合理原則

#

  B.公開原則 #

  C.費用與服務水平相適應原則 #

  D.費用與支付能力相適應的原則 #

  正確答案:D #

  【中華會計網校答案解析】物業服務收費原則的有:合理原則;公開原則;費用與服務水平相適應原則。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查物業服務收費的原則。參見教材P288。

#

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P187第6題與本題一樣;網校練習中心第十一章多選題第21題與本題一樣。

#

  50.商品住宅房屋所有權轉讓后,該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金所有權歸( )。

#

  A.該房屋出售人 #

  B.該房屋買受人

#

  C.該房屋所在住宅小區業主大會

#

  D.該房屋所在地政府房產主管部門

#

  正確答案:B

#

  【中華會計網校答案解析】房屋所有權轉讓時,業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余的情況,該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查商品住宅維修資金交存的相關內容。參見教材P291。 #p#分頁標題#e#

#

  51.抵押房地產的房屋所有權人或建設用地使用權人是( )。 #

  A.借款人 #

  B.抵押人

#

  C.貸款人

#

  D.抵押權人 #

  正確答案:B

#

  【中華會計網校答案解析】抵押房地產的房屋所有權人或建設用地使用權人是抵押人。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查抵押人的含義。參見教材P299。

#

  【中華會計網校提示】網校練習中心第十二章案例分析題第1題涉及到此知識點。 #

  52.在房地產抵押貸款期間,未經( )同意,抵押人不得變賣抵押房地產。

#

  A.保險機構 #

  B.房屋主管部門 #

  C.抵押權人

#

  D.房屋承租人

#

  正確答案:C #

  【中華會計網校答案解析】在房地產抵押貸款的抵押期內,抵押品使用權歸屬抵押人,但未經抵押權人同意,不得變賣抵押品。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查房地產抵押貸款的相關內容。參見教材P300。 #

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P214多選題第14題涉及到此知識點。 #

  53某人購房貸款60萬元,采用等額本金還款方式分10年償還,貸款年利率為5%,則第10個月的貸款余額是( )萬元。 #

  A.53

#

  B.55

#

  C.57 #

  D.59 #

  正確答案:C #

  【中華會計網校答案解析】貸款本金P為600000元,貸款月利率i=5%÷12=0.4167%,按月計算的貸款期數n=10×12=120。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×(1+i)^n]/[(1+i)^n-1]=6365(元)。要求第10個月的貸款余額,可知分期付款已清償9個月,m=9,則貸款余額=α×[(1+i)^(n-m)-1]/[(1+i)^(n-m)×i]=6365×[(1+0.4167%)^111-1]/[(1+0.4167%)^111×0.4167%]=565713.48(元)≈57(萬)。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查貸款余額的計算。參見教材P302。

#

  【中華會計網校提示】網校模擬試題(一)案例分析1的第4小題與本題類似;網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P199例5與本題類似。

#

  54.在按月等額償還方式下,會導致個人住房貸款月還款額增加的是( )。

#

  A.降低首付款比例

#

  B.降低貸款利率

#

  C.降低抵押率 #

  D.延長貸款期限 #

  正確答案:A #

  【中華會計網校答案解析】根據等額還款抵押貸款公式α=P×[i×(1+i)^n]/[(1+i)^n-1]可知,當首付款比例降低時,則需要貸款的P值就變大了,則月還款額就增加了。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查等本金還款抵押貸款的相關內容,參見教材P302。 #

  55.房地產保險的保險金額一般根據保險房地產的( )確定。

#

  A.評估價值

#

  B.賬面價值

#

  C.歷史成本

#

  D.交易價格 #

  正確答案:A

#

  【中華會計網校答案解析】房地產保險的保險金額一般根據保險房地產的評估價值確定。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查保險金額的確定依據。參見教材P320。 #

  【中華會計網校提示#p#分頁標題#e#】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P206例14與本題類似。 #

  56.下列與房地產有關的稅種中,屬于房地產保有環節稅種的是( )。

#

  A.耕地占用稅

#

  B.房產稅 #

  C.契稅

#

  D.土地增值稅 #

  正確答案:B #

  【中華會計網校答案解析】房地產持有環節的稅收也成為房地產保有環節的稅收,相當于商品使用環節的稅收,如房產稅、城鎮土地使用稅。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查房地產保有環節稅的內容。參見教材P324。

#

  57.下列關于房產稅的說法中,正確的是( )。 #

  A.房產稅按評估值征收 #

  B.房產稅的稅率全國統一

#

  C.房產稅按季度征收 #

  D.非出租的房產不征收房產稅 #

  正確答案:B #

  【中華會計網校答案解析】房產稅具有以下基本特點:①屬于財產稅,其征稅對象是房產。②按年征收、分期繳納。③區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法,對于非出租的房產,依照房產余值計算繳納,對于出租的房產,依照房產租金收入計算繳納。④稅率全國統一。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查房產稅的特點。參見教材P326。 #

  【中華會計網校提示】網校模擬試題(二)多選題第20題涉及到此知識點;網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P231第3題涉及到此知識點。 #

  58.計算房地產開發項目土地增值稅應納稅額時,對增值額超過扣除項目金額50%但不超過100%的部分,適用稅率是( )。 #

  A.30%

#

  B.40% #

  C.50%

#

  D.60% #

  正確答案:B #

  【中華會計網校答案解析】增值額超過扣除項目金額50%、不超過100%的部分,適用稅率是40%。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查土地增值稅的稅率。參見教材P329表13-1。 #

  59.在征收土地增值稅時,固定扣除項目( )。

#

  A.包括為取得土地使用權所支付的金額

#

  B.不包括為取得土地使用權所支付的稅金

#

  C.不包括與轉讓房地產有關的稅金 #

  D.包括房地產保有環節的稅金 #

  正確答案:A #

  【中華會計網校答案解析】在征收土地增值稅時,規定扣除項目包括為取得土地使用權所支付的金額。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查土地增值稅規定扣除項目的內容。參見教材P329。

#

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P230第13題涉及到此知識點。

#

  60.下列經濟活動中,不需繳納印花稅的是( )。

#

  A.書立土地使用權出讓合同

#

  B.領受房產證 #

  C.領受國有土地使用證

#

  D.書立土地租賃合同 #

  正確答案:D

#

  【中華會計網校答案解析】土地租賃合同不屬于印花稅應稅憑證,不繳納印花稅。

#

  【中華會計網校試師點評】此題考查印花稅的相關內容。參見教材P334。 #

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P228例13與本題一樣。

#

  二、多項選擇題(共20題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分) #p#分頁標題#e# #

  61.決定房地產需求量的一般因素有( )。

#

  A.房地產的價格水平 #

  B.消費者的收入水平

#

  C.消費者的偏好 #

  D.相關物品的價格水平

#

  E.房地產開發商對未來的預期

#

  正確答案:ABCD

#

  【中華會計網校答案解析】決定房地產需求量的一般因素有:房地產的價格水平;消費者的收入水平;消費者的偏好;相關物品的價格水平;消費者對未來的預期。E.房地產開發商對未來的預期,屬于決定房地產供給量的因素。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查決定房地產需求量的因素。參見教材P21。 #

  【中華會計網校提示】網校模擬試題(一)多選題第2題與本題類似;網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P14頁真題第5題與本題類似。

#

  62.城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產物,最早的城市是以( )為主的集市。

#

  A.畜牧業

#

  B.商業

#

  C.制造業 #

  D.手工業

#

  E.服務業 #

  正確答案:BD #

  【中華會計網校答案解析】城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產物,當初以商業和手工業為主的集市即是最早的城市。 #

  【中華會計網校試師點評】此題考查城市的產生和發展的相關內容。參見教材P28。

#

  63.下列關于設有抵押權的房屋拆遷補償和安置的說法中,正確的有( )。

#

  A.未進行抵押登記的,補償款付給被拆遷人

#

  B.能解除抵押合同的,補償款付給被拆遷人,但須經抵押權人認可

#

  C.不能解除抵押合同的,補償款支付給抵押權人

#

  D.不能解除抵押合同的,按照法律規定的清償順序進行清償

#

  E.抵押權人承擔由于拆遷設有抵押權的房屋而造成的損失

#

  正確答案:BD #

  【中華會計網校答案解析】設有抵押權的房屋被拆遷時,應當按以下程序進行補償和安置:要認定抵押的有效性。未進行抵押登記的,視為無效抵押,拆遷時不應按已設定抵押的房屋進行補償、安置;能解除抵押合同的,補償款付給被拆遷人,付款前必須經抵押權人認可;不能解除抵押關系的,按照法律規定的清償順序進行清償,不足清償的,抵押權人按照相關法律規定向抵押人進行追償。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查設有抵押權房屋的拆遷補償。參見教材P46。 #

  【中華會計網校提示】網校練習中心第二章多選題第12題與本題類似。 #

  64.國有建設用地使用權的協議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區別有( )。

#

  A.適用范圍不同 #

  B.出讓金形成方式不同

#

  C.最低價確定的原則不同

#

  D.協議出讓無需公布出讓計劃

#

  E.出讓主體不同 #

  正確答案:ABC

#

  【中華會計網校答案解析】協議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區別有:適用范圍不同;出讓金形成方式不同;最低價確定的原則不同。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查協議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區別。參見教材P59。 #

  65.國有建設用地使用權出租中,下列關于租賃雙方權利義務的說法中,正確的有( )。 #

  A.出租人有依法收回出租的國有建設用地使用權的權利 #

  B.對于已出租的建設用地使用權,出租人沒有對租賃標的物進行維護的必要

#

  C.國有建設用地使用權出租后,出租人可以終止履行出讓合同 #p#分頁標題#e#

#

  D.承租人違反租賃合同,導致租賃標的物受到損失的,應負損害賠償責任 #

  E.按照租賃合同的規定,承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權利

#

  正確答案:ADE

#

  【中華會計網校答案解析】對于已出租的建設用地使用權,出租人要對租賃標的物進行必要的維護,B錯;國有建設用地使用權出租后,出租人必須繼續履行出讓合同,C錯。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查國有建設用地使用權租賃雙方的權利和義務。參見教材P65。 #

  【中華會計網校提示】網校練習中心第三章多選題第11題涉及到此知識點。

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  66.房地產市場定性調研是在市場調研中搜集有關房地產市場參與者的( )等方面的資料。

#

  A.外貌

#

  B.傾向性 #

  C.感覺 #

  D.動機 #

  E.態度 #

  正確答案:BCDE #

  【中華會計網校答案解析】房地產市場定性調研就是在房地產市場調研中搜集有關房地產市場參與者的基本特征、傾向性、感覺、動機和態度等資料的調研方法。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查房地產市場的定性調研。參見教材P87。

#

  【中華會計網校提示】網校模擬試題(二)單選題第19題與本題類似。 #

  67.房地產投資具有( )等特點。

#

  A.投資品種的多樣性

#

  B.投資收益的穩定性 #

  C.投資價值的附加性 #

  D.投資變現的便利性

#

  E.投資區域的差異性

#

  正確答案:ACE

#

  【中華會計網校答案解析】房地產投資的特點有:投資品種的多樣性、投資變現的復雜性、投資價值的附加性、投資區域的差異性、投資收益的個別性、投資過程的綜合性、投資預期的風險性、投資決策的專業性。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查房地產投資的特點。參見教材P103-104。 #

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P83多選題第1題與本題一樣。 #

  68.下列因素中,影響出售型房地產開發投資項目經濟效益的主要不確定因素有( )。

#

  A.土地取得成本

#

  B.經營成本

#

  C.租賃收入

#

  D.租售價格

#

  E.建安工程費

#

  正確答案:ABDE #

  【中華會計網校答案解析】房地產投資項目的主要不確定因素有:土地取得成本、建筑安裝工程費用、租售價格、開發周期、融資成本、空置率、經營成本、投資收益率。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查影響出售型房地產開發投資項目經濟效益的不確定因素。參見教材P141-142。

#

  【中華會計網校提示】網校模擬試題(一)單選題第26題與本題類似。

#

  69.在對互斥方案進行直接比選時,必須具備的可比條件有( )。 #

  A.被比較方案的投資額相同或相近

#

  B.被比較方案具有相同的不確定因索 #

  C.被比較方案的費用及效益計算口徑一致 #

  D.被比較方案具有相同的計算期

#

  E.被比較方案現金流量具有相同的時間單位 #

  正確答案:CDE

#

  【中華會計網校答案解析】在對互斥方案進行直接比選時,必須具備的可比條件有:被比較方案的費用及效益計算口徑一致;被比較方案具有相同的計算期;被比較方案現金流量具有相同的時間單位。 #p#分頁標題#e# #

  【中華會計網校試師點評】本題考查互斥方案進行比較的條件。參見教材P172。 #

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P108多選題第3題與本題類似。 #

  70.房地產開發項目管理應遵循項目質量管理的程序,這個程序是依據( )等階段循環的原理建立起來的。 #

  A.計劃

#

  B.協調

#

  C.執行

#

  D.檢查

#

  E.處理

#

  正確答案:ACDE

#

  【中華會計網校答案解析】房地產開發項目管理應遵循項目質量管理的程序,這個程序是依據PDCA循環的原理建立起來的。PDCA分為四個階段,即計劃、執行、檢查、處理階段。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查房地產開發項目全面質量管理的程序。參見教材P205。

#

  【中華會計網校提示】網校模擬試題(二)多選題第14題與本題一樣;網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P118例10與本題一樣;網校練習中心第八章多選題第18題與本題類似。 #

  71.建設工程招標文件包括( )等。

#

  A.投標人須知 #

  B.合同專用條款

#

  C.工程量清單

#

  D.標底 #

  E.投標書格式

#

  正確答案:ABCE #

  【中華會計網校答案解析】招標文件一般包括:招標公告、投標人須知、投標書格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術規格和圖紙、工程量清單、各種必要附件(如投標保函及履約保函格式等)。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查招標文件的內容。參見教材P199。 #

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P122第9題與本題類似;網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P124多選題第1題與本題類似。 #

  72.房地產開發經營企業在選擇銷售渠道時,應考慮銷售渠道的( )。 #

  A.先進性 #

  B.可控性 #

  C.社會性 #

  D.適應性 #

  E.經濟性 #

  正確答案:BDE #

  【中華會計網校答案解析】房地產銷售渠道的選擇原則有:經濟性、可控性、適應性。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查房地產銷售渠道的選擇原則。參見教材P217-218。 #

  【中華會計網校提示】網校模擬試題(二)單選題第40題與本題類似;網校練習中心第九章單選題第17題與本題類似。

#

  73.編制房地產廣告預算的基本方法有( )等。 #

  A.目標任務法

#

  B.消費者需求法 #

  C.銷售百分比法 #

  D.銷售人員規模法 #

  E.競爭對等法

#

  正確答案:ACE #

  【中華會計網校答案解析】房地產廣告預算編制的方法有:目標任務法、銷售百分比法、量入為出法、競爭對等法。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查房地產廣告預算的編制方法。參見教材P228。 #

  【中華會計網校提示】網校練習中心第九章多選題第15題與本題一樣。 #

  74.采用收益法評估出的某宗房地產價值偏高,其原因可能有( )。 #

  A.選取的報酬率偏低 #

  B.預測的未來凈收益偏大 #

  C.估計的使用期限偏短 #p#分頁標題#e#

#

  D.估計的運營費用偏大

#

  E.估計的空置率偏高 #

  正確答案:AB #

  【中華會計網校答案解析】可以利用收益期限有限年的公式來幫助理解本題。V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n],預測未來的凈收益偏大即A大,則V大;選取的報酬率低,即Y小,則V大。估計的使用期限偏短,及n小,則V小。另外根據凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運營費用,DE會導致結果偏小。

#

  【中華會計網校試師點評】此題考查房地產估價的收益法。參見教材P255-257。

#

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P165多選題第1題和第4題與本題類似。

#

  75.房地產估價報告通常由( )等組成。

#

  A.估價委托書

#

  B.注冊房地產估價師聲明

#

  C.估價委托合同

#

  D.估價結果報告 #

  E.估價技術報告

#

  正確答案:BDE

#

  【中華會計網校答案解析】房地產估價報告通常由八大部分組成:封面、目錄、致估價委托人函、注冊房地產估價師聲明、估價的假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查房地產估價報告的內容。參見教材P265-266。

#

  76.下列主體中,能被判定具備業主身份的有( )。 #

  A.房屋權屬證書記載的房屋所有權人

#

  B.房屋權屬證書記載的房屋所有權人的法定配偶

#

  C.尚未辦理產權登記但已實際占有物業的合法買受人

#

  D.房屋登記簿記載的房屋所有權人 #

  E.房屋登記簿記載的房屋所有權人的法定配偶

#

  正確答案:ACD

#

  【中華會計網校答案解析】具備業主身份的情況有三種:房屋權屬證書和登記簿記載的房屋所有人;物業的合法買受人尚未辦理產權登記,但已實際占有的使用人;法律、法規規定的其他房屋所有權人。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查具備業主身份的情況。參見教材P270。 #

  77.物業管理規約對( )具有約束力。 #

  A.全體業主

#

  B.物業承租人 #

  C.借住在業主家的親戚

#

  D.物業建設單位和物業服務企業

#

  E.物業的繼受人

#

  正確答案:ABCE #

  【中華會計網校答案解析】管理規約對物業管理區域內的全體業主具有約束力;管理規約對物業使用人也發生法律效力;管理規約對物業的繼受人自動產生效力。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查物業管理規約的法律效力。參見教材P274。 #

  【中華會計網校提示】網校練習中心第十一章多選題第6題涉及到此知識點。 #

  78.下列財產中,不得抵押的有()。

#

  A.宅基地 #

  B.土地所有權

#

  C.集體土地使用權 #

  D.鄉鎮企業廠房

#

  E.村企業廠房 #

  正確答案:ABC

#

  【中華會計網校答案解析】宅基地、土地所有權、集體土地使用權不得抵押。以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內的土地使用權同時抵押,所以DE是可以抵押的。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查不得用于抵押的財產。參見教材P299。

#

  79.等額本金還款抵押貸款方式的特征有( )。 #

  A.每月支付的本金均等 #p#分頁標題#e#

#

  B.每月支付的利息均等

#

  C.每月還款額先大后小 #

  D.每月還款額先小后大

#

  E.借款人不易發生違約風險 #

  正確答案:AC #

  【中華會計網校答案解析】等本金還款抵押貸款的規律是:借款人每月支付的本金是均等的;每月償還的利息越來越少,每月還款也越來越少。這種還款方式的缺陷是:每月還款額先大后小,不符合居民收入水平不斷增長的實際情況,給借款人歸還貸款造成了較大困難。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查等本金還款抵押貸款方式的特征。參見教材P304。 #

  【中華會計網校提示】網校模擬試題(二)案例分析2第5小題與本題類似;網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P209多選題第2題、P254第90題與本題類似;網校練習中心第十二章案例分析第3小題與本題類似。 #

  80.下列行為中,列入契稅征收對象的有( )。

#

  A.國有土地使用權出讓 #

  B.土地使用權贈與

#

  C.土地使用權交換

#

  D.房屋使用權轉移 #

  E.農村集體土地承包經營權轉移

#

  正確答案:ABC #

  【中華會計網校答案解析】以下行為屬于轉移土地、房屋權屬的行為,列入契稅的征稅對象:國有土地使用權出讓;土地使用權轉讓,包括出售、贈與和交換,不包括農村集體土地承包經營權的轉移;房屋買賣、贈與和交換。 #

  【中華會計網校試師點評】此題考查契稅的征稅對象。參見教材P328。 #

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P228第3題與本題類似。 #

  三、案例分析題(共20題,每題2分。由單選和多選組成。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分) #

  (一)

#

  某市欲征收城郊兩處居民點和部分農田建設工業園區,該處農用地轉用方案符合土地利用總體規劃。現該市成立了工業園區開發管理委員會,負責管理和監督土地的一級和二級開發。開發管理委員會通過招投標確定了甲公司作為土地一級開發承包商。

#

  81.土地行政主管部門將農用地轉用方案和補充耕地方案報人民政府批準,還應滿足的條件是( )。

#

  A.方案符合當地控制性詳細規劃要求 #

  B.方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標

#

  C.補充耕地方案符合土地整理開發專項規劃

#

  D.補充耕地面積至少與占用面積相等

#

  正確答案:BC #

  【中華會計網校答案解析】農用地轉用方案和補充耕地方案符合下列條件的,土地行政主管部門方可報人民政府批準:①符合土地利用總體規劃;②確屬必須占用農用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標;③占用耕地的,補充耕地方案符合土地整理開發專項規劃,且面積、質量符合規定要求;④單獨辦理農用地轉用的,必須符合單獨選址條件。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查農用地轉用方案和補充耕地方案應符合的條件。參見教材P39。

#

  82.農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經有批準權的人民政府批準后,同級土地行政主管部門應當在收到批件后( )日內將批復發出。 #

  A.3 #

  B.5

#

  C.7

#

  D.10 #

  正確答案:B

#

  【中華會計網校答案解析】農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經有批準權的人民政府批準后,同級土地行政主管部門應當在收到批件后5日內將批復發出。 #p#分頁標題#e#

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查集體土地征收的批復時間。參見教材P39。

#

  【中華會計網校提示】網校練習中心第二章單選題第5題與本題一樣。

#

  83.甲公司在對居民點進行房屋拆遷時,應向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請,同時應提交的材料為( )。 #

  A.建設項目批準文件

#

  B.建設用地規劃許可證 #

  C.房屋拆遷許可證

#

  D.拆遷計劃和拆遷方案

#

  正確答案:ABD #

  【中華會計網校答案解析】無論單位或個人因從事建設項目需要進行房屋拆遷時,都有向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請,同時應提交的材料為:①建設項目批準文件;②建設用地規劃許可證;③國有建設用地使用權批準文件;④拆遷計劃和拆遷方案;⑤辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查城市房屋拆遷的申請材料。參見教材P41。 #

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P23例10與本題一樣;網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P28多選題第6題與本題類似。

#

  84.在房屋主管部門審查、審批拆遷申請后,甲公司作為房屋拆遷人應與被拆遷人按照規定就補償、安置等問題簽訂書面協議。該協議的特征為( )。

#

  A.拆遷人必須是經過有關部門批準的單位和個人 #

  B.被拆遷人只能是列入拆遷范圍的房屋所有權人 #

  C.協議簽訂有嚴格的時間限制

#

  D.協議簽訂有相對的強制性

#

  正確答案:ACD #

  【中華會計網校答案解析】被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有權人或使用人。所以B錯。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查房屋拆遷補償安置協議的特征。參見教材P41-42。

#

  (二) #

  某家庭購買了一套價值為40萬元的普通住宅,首付款為房價的30%,其余房款用銀行提供的貸款期為20年、年貸款利率為6%、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款支付。該家庭為首次購買商品住房。 #

  85.若將該家庭的購買看成是房地產投資行為,則該投資的主體為( )。 #

  A.國家 #

  B.政府

#

  C.企業

#

  D.個人

#

  正確答案:D

#

  【中華會計網校答案解析】個人作為房地產投資主體一般只能從事房地產買賣,也就是房地產置業投資。本題中將該家庭的購買看成是房地產投資行為,則該投資主體為個人。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查房地產投資的主體構成。參見教材P105。 #

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P84多選題第2題涉及到此知識點。 #

  86.在貸款期內,該家庭的月還款額為( )元。

#

  A.1 667 #

  B.2 006 #

  C.2 034

#

  D.3 067

#

  正確答案:B #

  【中華會計網校答案解析】向銀行貸款總額40×(1-30%)=28(萬元),貸款月利率i=6%÷12=0.5%,按月計算貸款期限n=20×12=240。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×(1+i)^n]/[(1+i)^n-1]=2006(元)。

#

  【中華會計網校試師點評#p#分頁標題#e#】本題考查月還款額的計算。參見教材P302。 #

  【中華會計網校提示】網校模擬試題(一)案例分析1的第2小題與本題類似;網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P199例4與本題類似;網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P211案例分析(二)第4題與本題類似。

#

  87.如月還款額占該家庭月收入的30%,則該家庭的月收入應為( )元。 #

  A.5 557

#

  B.6 687 #

  C.6 780

#

  D.10224 #

  正確答案:B #

  【中華會計網校答案解析】根據上題結果可知該家庭的月收入應該為2006÷30%=6687(元)。 #

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P211案例分析(二)第5題與本題類似。 #

  88.對該家庭的購買行為產生直接影響的風險因素為( )。 #

  A.貸款利率上調 #

  B.房價下跌 #

  C.房地產周期波動

#

  D.資本價值變化 #

  正確答案:AB

#

  【中華會計網校答案解析】從本題看對該家庭的購買行為產生直接影響的風險因素為:貸款利率上調、房價下跌。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查對家庭購買行為產生直接影響的風險因素。 #

  (三)

#

  某商品住宅開發項目的樓面地價為500元/㎡,建筑安裝工程費為2 500元/㎡,各項規費為300元/㎡。該項目營銷方案部分內容如下:(1)前言。(2)市場分析。(3)銷售目標和進度計劃。(4)銷售價格確定:以市場價格為主。(5)銷售渠道:委托甲、乙、丙三家房地產經紀機構銷售,并分別與其簽訂委托合同;銷售權在三家房地產經紀機構之間不作區分。(6)促銷安排:開盤前在當地晚報刊登項目開盤信息;開盤當天舉行開盤儀式,邀請有關部門及參建單位負責人參加;對開盤當天前十名購房者給予l 00元/㎡的價格優惠。 #

  89.在該項目市場分析中,應注重( )。 #

  A.當地商圈的一般規模 #

  B.潛在消費者需求傾向

#

  C.本項目的成本分析

#

  D.項目的機會和威脅 #

  正確答案:ACD

#

  【中華會計網校答案解析】房地產營銷方案框架的市場分析包括:市場背景、產品分析、優勢、劣勢。所以此題答案是ACD。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查房地產項目營銷方案的市場分析。參見教材P237-238。 #

  90.該項目采用的銷售渠道為( )。 #

  A.直接渠道、參與代理

#

  B.間接渠道、共同代理 #

  C.間接渠道、參與代理

#

  D.直接渠道、共同代理

#

  正確答案:B

#

  【中華會計網校答案解析】該房地產開發企業委托甲、乙、丙三家房地產經紀機構銷售,說明該企業采取的銷售渠道是間接渠道。共同代理是指房地產開發企業將商品房的出售權同時委托給數家房地產經紀機構。所以此題答案是B。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查銷售渠道和銷售代理的相關內容。參見教材P217、219。 #

  【中華會計網校提示】網校模擬試題(一)單選題第37題涉及到此知識點;網校練習中心第九章單選題第16題涉及到此知識點。

#

  91.若該項目預期成本利潤率為25%,銷售稅費率為l2%,則按照成本加成定價法確定的價格應為( )元/㎡。 #

  A.3 977 #

  B.4 261 #

#p#分頁標題#e#
  C.4 620 #

  D.4 688 #

  正確答案:D #

  【中華會計網校答案解析】商品房單位價格=[商品房單位成本×(1+成本加成率)]÷(1-銷售稅費率)=[(500+2500+300)×(1+25%)÷(1-12%)]=4688。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查成本加成法的運用。參見教材P222。 #

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P141案例分析(一)第2題與本題類似。 #

  92.該項目營銷方案采用的促銷方式有( )。 #

  A.廣告

#

  B.人員推銷 #

  C.活動推廣 #

  D.營業推廣

#

  正確答案:ACD #

  【中華會計網校答案解析】開盤前在當地晚報刊登項目開盤信息,這屬于廣告促銷方式;開盤當天舉行開盤儀式,邀請有關部門及參建單位負責人參加,這屬于促銷方式中的活動推廣;對開盤當天前十名購房者給予l 00元/㎡的價格優惠,這屬于促銷方式中的營業推廣。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查房地產的促銷方式。參見教材P229、234。 #

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P136例17涉及到此知識點。

#

  (四)

#

  某建筑物的建筑面積100㎡,套內建筑面積80㎡,按套內建筑面積計算的重置價格為4 000元/㎡,經過年數10年,經濟壽命50年,殘值率5%。 #

  93.該建筑物單位建筑面積的重置價格為( )元/㎡。 #

  A.3 200 #

  B.4 000 #

  C.4 100

#

  D.5 000

#

  正確答案:A #

  【中華會計網校答案解析】套內建筑面積下的單價=使用面積下的單價×使用面積÷套內建筑面積,所以該建筑單位建筑面積的重置價格為4000/(100÷80)=3200元/㎡。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查按建筑面積計價與按套內建筑面積計價的換算關系。參見教材P242。

#

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P164第14題與本題一樣;網校練習中心第十章單選題第11題涉及到此知識點;網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P148例4與本題類似。 #

  94.采用直線法折舊,該建筑物的成新率為( )。

#

  A.20%

#

  B.50% #

  C.81%

#

  D.95% #

  正確答案:C #

  【中華會計網校答案解析】成新率=[1-(1-R)t/R]×100%=[1-(1-5%)×10/50]×100%=81%。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查成新率的計算。參見教材P253-254。 #

  【中華會計網校提示】網校模擬試題(二)單選題第47題與本題類似;網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P169案例分析(一)第4小題與本題類似。 #

  95.采用直線法折舊,該建筑物的年折舊額為( )元。 #

  A.4 000 #

  B.6 080

#

  C.6 400 #

  D.7 600

#

  正確答案:B

#

  【中華會計網校答案解析】年折舊額D=C(1-R)/N=3200×100(1-5%)/50=6080(元)。

#

  【中華會計網校試師點評#p#分頁標題#e#】本題考查年折舊額的計算。參見教材P253。

#

  【中華會計網校提示】網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P156例13與本題類似;網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P169案例分析(一)第1小題與本題類似。 #

  96.計算該建筑物現值可采用的公式為()。 #

  A.建筑物現值=建筑物重置價格一年折舊額 #

  B.建筑物現值=建筑物重置價格×成新率

#

  C.建筑物現值=建筑物重置總價一折舊總額 #

  D.建筑物現值=建筑物重置總價×(1一經過年數÷經濟壽命)

#

  正確答案:BC #

  【中華會計網校答案解析】計算該建筑物現值可采用的公式為:建筑物現值=建筑物重置價格×成新率,建筑物現值=建筑物重置總價一折舊總額

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查建筑物現值的計算公式。參見教材P253。 #

  【中華會計網校提示】網校模擬試題(一)單選題第41題涉及到此知識點;網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P156例13涉及到此知識點;網校2009年夢想成真《應試指南——房地產經濟專業》P167第11題與本題類似。 #

  (五)

#

  王某承租F房屋,該房屋屬于全民所有,現由甲公司經營管理。該房屋賬面原值為50萬元,市場價值為l00萬元,王某支付的月租金為0.25萬元。現甲公司將該房屋與乙公司所有的G房屋互換,G房屋的市場價值為90萬元。 #

  97.F房屋在互換前的房產稅納稅人應為( )。 #

  A.王某

#

  B.甲公司 #

  C.乙公司

#

  D.F房屋所在地地方政府

#

  正確答案:B

#

  【中華會計網校答案解析】房屋所有權屬于全民的,由經營管理單位納稅,F房屋在交換之前由甲公司經營管理,所以甲公司是房產稅的納稅人。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查房產稅的納稅人。參見教材P326。

#

   #

  98.F房屋的房產稅應納稅額為( )萬元/年。

#

  A.O.O3 #

  B.O.36

#

  C.0.42

#

  D.O.84

#

  正確答案:B #

  【中華會計網校答案解析】依照房產租金收入計算的應納稅額=房產年租金收入×12%=0.25×12×12%=0.36(萬元)。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查房產稅應納稅額的計算。參見教材P327。 #

  99.房屋互換中乙公司應納契稅的計稅依據為( )萬元。 #

  A.10

#

  B.50 #

  C.90

#

  D.100

#

  正確答案:A #

  【中華會計網校答案解析】房屋交換,契稅的計稅依據為所交換的房屋價格的差額。F房屋市場價值為l00萬元,G房屋的市場價值為90萬元。所以乙公司應納契稅的計稅依據是100-90=10(萬元)。 #

  【中華會計網校試師點評】本題考查契稅的計稅依據。參見教材P328。

#

  100.契稅的基本特點有( )。 #

  A.屬于所得稅

#

  B.實行一次性征收

#

  C.由土地、房屋權屬的承受人繳納 #

  D.各地的稅率可能不同

#

  正確答案:BCD

#

  【中華會計網校答案解析】契稅的基本特點有:①屬于財產稅;②實行一次性征收;③由土地、房屋權屬的承受人繳納;④各地的稅率可能不同。

#

  【中華會計網校試師點評】本題考查契稅的特點。參見教材P327。
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